Indice costos de la construcción de vivienda

 

5. Conformación del sistema de ponderaciones simples

El soporte técnico del sistema de ponderaciones simple del Nuevo Indice de Costos de la Construcción de Vivienda, al igual que en los rediseños anteriores, fue la información de los presupuestos de obra suministrados por empresas constructoras. Estos comprenden los conceptos relativos a la estructura de costos en la construcción de vivienda.

A continuación, se describen esquemáticamente los procesos metodológicos seguidos para la conformación del sistema de ponderaciones simples:

5.1 Selección de presupuestos

Para orientar el proceso de recolección de los presupuestos se desarrollaron los siguientes procesos metodológicos:

Selección de constructores: para el desarrollo de esta actividad, se analizaron las bases de información de las investigaciones de Licencias de Construcción y del Censo de Edificaciones, y se seleccionaron un grupo de constructores, bajo los siguientes criterios:

ü Que estuvieran activos y sus construcciones fueran principalmente edificaciones con destino habitacional (vivienda).

ü Que estuvieran adelantando dos o más proyectos de construcción.

ü Que tuvieran las mayores áreas en construcción, tanto licenciadas como en proceso.

En este proceso se seleccionaron 340 constructores. El proceso de selección se realizó de manera independiente para cada una de las ciudades que conforman la cobertura geográfica del índice.

A los constructores seleccionados se les solicitaron oficialmente los últimos presupuestos de las obras con destino habitacional que tuvieran en proceso de construcción. Estos presupuestos recolectados debían cumplir con el contenido que se relaciona a continuación, para poder ser considerados objeto de estudio:

ü Generalidades y características cualitativas de los proyectos, en términos de área en proceso de construcción y características básicas de las viviendas.

ü Presupuesto General

ü Presupuesto de análisis de precios unitarios.

Los presupuestos seleccionados con estas características fueron del orden de 219.

Nuevo indice de costos de la construcción de vivienda
Ciudades
Unifamiliar
Multifamiliar
Total
Presupuesto
VIS
Hasta 5 pisos
Más de 5 pisos
Armenia
5
3
4
12
7
Barranquilla
2
4
4
10
3
Bucaramanga
3
7
9
19
3
Cali
6
7
2
15
12
Cúcuta
10
3
2
15
8
Ibagué
10
5
2
17
10
Manivelas
10
3
3
16
12
Medellín
6
7
12
25
7
Neiva
5
6
4
12
6
Pasto
4
5
2
11
4
Pereira
7
4
2
13
8
Popayán
2
3
2
7
3
Santa Marta
4
2
3
9
5
Santa fé de Bogotá
7
17
14
38
11
Total
81
73
65
219
99

Fuente: DANE, presupuestos para el Nuevo ICCV

5.2 Criterios que orientaron el análisis de los presupuestos

Toda obra de construcción debe tener un presupuesto general y un presupuesto de análisis de precios unitarios.

El presupuesto general consta de cantidades de obra y precios unitarios. El presupuesto de análisis de precios unitarios corresponde a las partidas de trabajo que vienen en el presupuesto general, definidos en términos de costos unitarios, discriminados por elementos del costo, a saber: materiales, mano de obra y maquinaria y equipo. La suma de estos valores parciales corresponde al precio unitario total de cada partida de trabajo o análisis. La sumatoria de varios análisis conforma los capítulos y la agregación de estos capítulos es el presupuesto general. En este sentido, la estructura general de los presupuestos está definida por capítulos, análisis e insumos.

El proceso metodológico que orientó el análisis de los presupuestos consistió en su fase inicial en la normalización y homologación de la información, para hacer posible las agregaciones entre ellos. El proceso de homologación contempló la unificación de unidades de medida y de una estructura única a nivel de capítulos, análisis e insumos, por ciudad en primera instancia, y a nivel nacional en segunda. El desarrollo de esta etapa posibilitó la adecuada agregación y análisis de los presupuestos.

En una fase posterior, se analizaron las especificaciones y calidades originales, las cuales fueron el punto de partida para el proceso de definición de especificaciones y calidades de las canastas, a las cuales se les inicia el seguimiento de precios.

5.3 Definición de calidades y especificaciones

Las especificaciones de los insumos permiten garantizar la comparabilidad de los precios y su correcto seguimiento.

El desarrollo metodológico para la definición de las calidades y especificaciones de la canasta del Nuevo Indice de Costos de la Construcción de Vivienda –ICCV-, comprendió varias etapas:

Las especificaciones iniciales correspondieron a las de los presupuestos recogidos, y a partir de estos, se efectuó un operativo telefónico a las principales fuentes de información para confirmar la especificación más adecuada para la ciudad y la más actualizada de acuerdo con la demanda del mercado.

Con este primer sistema de calidades y especificaciones, se inició a mediados de 1999, un período de preparación e implementación del nuevo índice, durante el cual se desarrolló un proceso de retroalimentación con las principales fuentes de información que ermitió determinar las calidades y especificaciones definitivas.

5.4 Definición de grupos y subgrupos generales

Los grupos de costos que conforman la canasta y para los cuales se producirán los resultados, son:

Materiales

Mano de obra

Maquinaria y equipo

Los subgrupos se refieren a agrupaciones homogéneas con un destino específico, relacionados con los capítulos de los presupuestos.

Grupos de costo Subgrupo
Materiales Materiales para cimentación y estrucura
Aparatos sanitarios
Materiales para instalaciones hidraúlicas y sanitarias
Materiales para instalaciones eléctricas y de gas
Materiales para mamposteria
Materiales para cubiertas
Materiales para pisos y enchapes
Materiales paras carpinterias de madera
Materiales para carpinterias metálica
Materiales para cerraduras, vidrios, espejos y herrajes
Materiales para pintura
Materiales para obras exteriores
Materiales varios
Instalaciones especiales
Mano de obra Maestro general
Oficial
Ayudante
Maquinaria y equipo Maquinaria y equipos de construcción
Equipo de transporte

 

5.5 . Componentes de la nueva estructura del ICCV

Dentro de la estructura de la canasta del nuevo indicador, se identifican dos componentes particulares: un nivel fijo y otro “flexible”, adoptados de la metodología del nuevo IPC, donde se aprovechan las ventajas prácticas de los indicadores de base fija y al mismo tiempo, se trabajan subcanastas de composición variable, con el fin de actualizarlas periódicamente, de acuerdo con los requerimientos propios de la construcción de vivienda.

q Nivel fijo

Características y forma de actualización : El nivel fijo del ICCV,

es la parte de la estructura del indicador que trabaja en el marco tradicional de los índices de base fija, en particular los de tipo Laspeyres, puesto que tiene asociada una ponderación de gasto fijo derivada de los presupuestos. Sólo puede ser actualizada a partir de la aplicación y procesamiento de una nueva recolección de presupuestos. Estos índices son los que son objeto de difusión y publicación.

Componentes del nivel “fijo” : el nivel fijo del ICCV está compuesto por tres categorías que de mayor a menor nivel de agregación son: grupo, subgrupo e insumo.

q Nivel flexible

El Nuevo ICCV posee además una estructura de carácter flexible, susceptible de ser modificada con base en un análisis económico y estadístico especializado, que detecte cambios en los patrones que sirven para el seguimiento de precios en el ejercicio, este nivel resulta una innovación o variante en el marco de construcción mencionada. La flexibilidad permite cotizar precios sobre una gama más amplia de bienes, capturando la heterogeneidad y una mayor rapidez en la actualización del patrón para el seguimiento de precios.

Otra de las ventajas de trabajar con una estructura flexible, consiste en el uso de la razón geométrica para calcular los índices simples, haciendo explícitos los procesos de sustitución que el consumidor puede hacer a nivel de artículos o entre variedades de artículos.

Componentes del nivel “flexible” : El nivel flexible del Nuevo

ICCV está compuesto por artículos, insumos o variedades del mismo, dependiendo de su importancia dentro del gasto.

5.6 . Procesos metodológicos para la definición de la mano de obra

En el proceso de construcción, particularmente en el de edificaciones, el porcentaje de subcontratación es bastante alto y afecta de manera directa la estructura y los resultados del análisis de los presupuestos. El fenómeno de la subcontratación en términos de presupuestos se traduce en valores globales por capítulos que incluyen todos los costos del proceso subcontratado, siendo imposible su desagregación a nivel de grupos de costos (materiales, mano de obra, maquinaria y equipo).

Este fenómeno fundamentó la necesidad de un desarrollo metodológico paralelo que permitiera de manera acertada el desenglobe de estos valores. Es importante anotar que buena parte de la mano de obra no calificada en el proceso constructivo, estaba involucrada en estos englobes, por lo que el estudio se orientó no sólo a identificar la metodología del desengloble de los insumos, sino también a caracterizar la mano de obra utilizada en cada uno de los subprocesos e identificar de manera precisa, las diferencias en el uso de la mano de obra, los niveles de especialización y las diferencias en las remuneraciones a este nivel.

Para el proceso de desenglobe se efectuó un operativo de campo que involucró entidades como CAMACOL, CONSTRUDATA, académicos de las principales Universidades de Bogotá, especialistas del tema e importantes empresas constructoras, cuyo objetivo fundamental fue identificar en cada subproceso englobado las proporciones que permitieran su desagregación y asignación a los grupos y subgrupos afectados.

El desarrollo de este trabajo permitió, en esta primera parte, asignar a donde correspondieran, los diferentes componentes del costo englobado. Con la información de los presupuestos, la mano de obra directa se desagregaba en tres categorías: maestro general, ayudante y oficial. Sin embargo, los diferentes procesos que se dan en la construcción de un edificio, marcan diferencias entre los ayudantes y oficiales de las diferentes especialidades (mampostería, plomería, acabados, etc.), no sólo por la especialización que requiere cada uno de los subprocesos constructivos, sino incluso porque las remuneraciones son diferentes.

Para garantizar un adecuado seguimiento de precios, específicamente en la mano de obra, a través de un control preciso sobre la especificación, fue necesario desarrollar un proceso metodológico adicional para identificar, por una parte, las ponderaciones que permitirían la agregación de las categorías ocupacionales y, por la otra, la especificación correcta en cada uno de los rubros.

De manera descriptiva, el proceso se desarrolló en las siguientes etapas:

Identificación de los grupos de obra que garantizan homogeneidad en el perfil de la mano de obra. La homogeneidad se plantea bajo dos aspectos: el conocimiento que requiere el obrero constructor (cualquiera que sea la categoría) y la remuneración que recibe por una unidad de trabajo (definida de acuerdo al tipo de trabajo).

Investigación para definir las ponderaciones. Para esto se identificaron cuatro grupos o categorías 1 dentro del proceso constructivo. A cada grupo se le identificó la intensidad de uso dentro del subproceso y su nivel de remuneración. Con esta información básica, se construyeron las ponderaciones para cada agrupación, según categoría ocupacional.

Con la metodología desarrollada, se identificó la mano de obra directa en el proceso constructivo, es decir, quienes participan activamente en el proceso de edificación (el oficial y el ayudante). El maestro general cumple la labor de dirigir al oficial y al ayudante, y en casi todos los casos está incluido en el presupuesto de obra, ya que pertenece a la nómina de la empresa.

En general, se definieron cuatro grupos o categorías:

Mano de obra AA: corresponde a la utilizada en los capítulos preliminares, cimentación, estructura, mampostería, pañetes, cubiertas, impermeabilizaciones y obras exteriores

Mano de obra BB: es la utilizada en las instalaciones hidrosanitarias, eléctricas y de gas

Mano de obra CC: corresponde a la utilizada en los procesos de acabados, enchapes y pintura

Mano de obra DD: corresponde a la utilizada en obras de carpintería de madera y metálica.

El estudio permitió definir la estructura general correspondiente a la mano de obra en cuanto a oficial y ayudante. Estas ponderaciones permiten la agregación de la mano de obra a nivel flexible y garantizan un adecuado y preciso seguimiento de precios en estas categorías.

Estructura de ponderaciones

INSUMOS
OFICIAL
AYUDANTE
MANO DE OBRA AA
49.44
50.56
MANO DE OBRA BB
59.46
40.54
MANO DE OBRA CC
74.63
25.37
MANO DE OBRA DD
74.58
25.42

5.7 . Definición de los tipos y clases de vivienda

Vivienda de Interés Social

Corresponde, según la ley, a aquella solución de vivienda cuyo precio de adquisición o adjudicación sea o haya sido en la fecha de adquisición:

Inferior o igual a 100 salarios mínimos mensuales legales en las ciudades, que según el último Censo del DANE, cuenten con 100.000 habitantes o menos.

Inferior o igual a 120 salarios mínimos mensuales legales en las ciudades, que según el último Censo del DANE, cuenten con más 100.000 y menos de 500.000 habitantes.

Inferior o igual a 135 salarios mínimos mensuales legales en las ciudades, que según el último Censo del DANE, cuenten con más de 500.000 habitantes.

Vivienda unifamiliar

Se define como la vivienda ubicada en edificaciones no mayores de tres pisos, construidas directamente sobre el lote y separada de las demás con salida independiente.

Vivienda multifamiliar

Se define como la vivienda tipo apartamento ubicada en edificaciones de tres o más pisos, que comparten bienes comunes, tales como áreas de acceso, instalaciones especiales y zonas de recreación.

5.8 Conformación del sistema de ponderaciones complementario

Considerando que la recolección de presupuestos, si bien es cierto fue suficiente en términos de cobertura geográfica, no era representativa de la actividad edificadora en cada uno de los tipos de vivienda investigados en las ciudades de la cobertura, por lo que fue necesario identificar dentro del acervo estadístico existente, otras estadísticas que permitieran las agregaciones por tipo de vivienda y la estimación del índice total. Para este desarrollo se analizaron todas las posibilidades existentes y se optó al final, siempre por la mejor opción. A continuación se presenta para cada agregación las ponderaciones seleccionadas.

2 En el numeral 5.13 de este capítulo, se definen las principales características de las viviendas de acuerdo con los proyectos a los que se les efectuó la recolección de presupuestos y los cuales fueron la base para la definición de las canastas básicas.

Vivienda de Interés Social (VIS)

Como sistema de ponderaciones para la agregación de la canasta general de la vivienda de interés social, se tuvo en cuenta la serie de “número de viviendas de interés social” entregadas por el Sistema Financiero Colombiano para el periodo 1996 – 1999.

Armenia Barranquilla 1.120 1,34 Bucaramanga 2.048 2,45 Cali 16.384 19,63 Cartagena 1.164 1,39 Cúcuta 3.364 4,03 Ibagué 3.609 4,32 Manizales 1.954 2,34 Medellín 3.227 3,87 Neiva 2.004 2,40 Pasto 1.128 1,35 Pereira 3.179 3,81 Popayán 2.013 2,41 Santa Marta 800 0,96 Santafé de Bogotá 36.563 43,81 Total 83.458 100,00

Promedio del número de Viviendas de Interés Social 1995-1999
Ciudades
Miles de millone s de pesos
Distribución
Armenia
4901
5.87
Barranquilla
1120
1.34
Bucaramanga
2048
2.45
Cali
16384
19.63
Cartagena
1164
1.39
Cúcuta
3364
4.03
Ibagué
3609
4.32
Manizales
1954
2.34
Medellín
3227
3.87
Neiva
2004
2.40
Pasto
1128
1.35
Pereira
3179
3.81
Popayán
2013
2.41
Santa Marta
800
0.96
Santa fé de Bogotá
36563
43.81
Total
83458
100.00

Fuente: DANE, Financiación de Vivienda