¿Sabías que puedes reclamar por la preexistencia de defectos en la casa o apartamento que acabas de comprar o arrendar? Se tata de los vicios ocultos, que describe y contempla el Código Civil. ¿Qué son y cómo se procede ante ellos?
Techos que se desploman en casas recién entregadas; humedades que “inundan” los depósitos o garajes de una vivienda que se acaba de estrenar; cortos eléctricos en apartamentos nuevos; edificaciones que parecen inclinarse por cuenta de una mala cimentación… Parecería increíble, pero este tipo de situaciones se presentan con más frecuencia de lo esperado.
Estos “defectos de fábrica” se conocen como vicios ocultos o redhibitorios y pueden ser un verdadero dolor de cabeza para quienes adquieran un bien “viciado”. La buena noticia es que este tipo de desperfectos están contemplados en el Código Civil, donde se especifica claramente cómo proceder ante una situación similar.
¿Cómo se definen? Los vicios ocultos son aquellos defectos que tiene un bien y que no se pueden detectar con facilidad cuando se hace el proceso de compra del mismo. No son evidentes para el comprador, así que no se reconocen al momento de realizar la compraventa o la entrega del objeto adquirido, pero si se hubieran detectado, habrían impedido la adquisición o habrían llevado a la reducción del precio de venta.
Y aunque se presentan en la transacción de cualquier tipo de bien u objeto, daremos una mirada a los vicios ocultos que pueden presentarse en la compra o arrendamiento de un inmueble.
Pues bien, los vicios ocultos más comunes en una construcción son aquellos defectos que puedan poner en riesgo la estabilidad, la seguridad, la habitabilidad o la funcionalidad de la edificación. Así las cosas, estos son los cinco vicios ocultos en las viviendas:
Vicios ocultos en el agua: Son todos aquellos problemas ocasionados por la humedad.
Vicios ocultos en los cimientos: Se hacen evidentes con grietas o fisuras.
Vicios ocultos en los acabados: Manchas o defectos en las pinturas de las paredes, muebles dañados o problemas con el suelo.
Vicios ocultos en el aislamiento: Fallas relativas a la protección del interior de la vivienda, del clima y del ruido.
Fallas eléctricas: Instalaciones están mal hechas.
En resumidas cuentas, pueden ser problemas de humedad y de impermeabilización, fallas en la cimentación, instalaciones y/o tuberías eléctricas o hidráulicas mal ejecutadas, fallos estructurales o el uso de materiales de baja calidad. Normalmente, en este tipo de casos el comprador tiene derecho a exigir la reparación, una indemnización o a terminar el contrato.
Eso sí, deben comprobarse la preexistencia del vicio (antes de la compraventa) y la gravedad (debe afectar el uso o el valor de la edificación). En consecuencia, el comprador podría reclamar una indemnización para costear la reparación. En situaciones extremas, quien compró podría pedir la anulación del contrato de compraventa y la devolución del dinero pagado por la propiedad, incluido el precio de compra y los gastos asociados.
Asimismo, si se comprueba que el vendedor sabía del vicio oculto y no lo hizo saber al comprador, podría tener responsabilidad legal por los daños y perjuicios, con lo cual tendría que correr con los gastos de la reparación.
¿Cómo proceder? Primero, elevando una queja de manera extrajudicial al vendedor o al arrendador, según el caso. De no ser atendida, se puede iniciar un proceso judicial ante los tribunales. Paso a paso:
1. Identificación del vicio oculto
2. Reclamación extrajudicial
3. Demanda judicial ante el juzgado de primera instancia. Para ello, deberán adjuntarse las pruebas/evidencias. Asimismo, los informes de los peritos facultados para ello.
¿Cuándo se puede reclamar? Cabe anotar que entre particulares no aplica la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, sino el Código Civil. De acuerdo con el Artículo 1490, se dispone de 6 meses desde la entrega de la vivienda.
¿Qué acciones contempla el Código Civil?
1. Saneamiento: De acuerdo con el Artículo 1484 del Código Civil, el vendedor deberá reparar y/o adecuar el inmueble.
2. Quanti minoris: Consagrada en el Artículo 1486, busca aminorar el precio del bien. Para lograrlo se precisa la valoración de un perito quien determinará el valor del vicio, que se restará del precio de venta.
3. Redhibitoria: También consagrada en el Artículo 1486, permite el desistimiento. Esta aplica en casos graves y el comprador afectado deberá entregar el inmueble para recuperar su dinero. Si se demuestra que el vendedor conocía la existencia de los vicios ocultos, se puede exigir una indemnización.
El Código Civil En Colombia regula los vicios ocultos en Colombia.
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Ten en cuenta:
El artículo 1915 define y describe los vicios redhibitorios.
La obligación del vendedor de sanear los vicios ocultos de la cosa vendida está consagrada en el artículo 1916.
En el artículo 1917 se encuentran las acciones que puede ejercer el comprador cuando se detecten vicios ocultos.
Para saber sobre los plazos de las acciones relativas al saneamiento de los vicios ocultos se encuentra en el artículo 1923. Los plazos de prescripción de la rebaja de precio están consagrados en el artículo 1926.